Die Mietminderung ist in §536 BGB geregelt und befasst sich mit dem Recht für den Mieter, die vereinbarte Miethöhe zu reduzieren, wenn die gemieteten Räume nicht die zugesicherten Eigenschaften haben. Die Vorgehensweise ist dabei streng geregelt. Wer sich als Mieter nicht an die Vorgaben hält, riskiert erhebliche Nachteile. In diesem Beitrag erfahren Sie welche Mängel zur Mietminderung führen können und wie Sie bei der Durchsetzung vorgehen müssen.
Mietminderung – Geht das einfach so?
Ihr subjektives Gefühl des Rechts auf Reduzierung der Miete genügt nicht. Die Rechtmäßigkeit einer Mietminderung ist außerdem immer eine Einzelfallentscheidung. Als Mieter können Sie auch nicht die Beschaffenheit der Wohnung bemängeln, die Sie beim Einzug so akzeptiert haben, sich jetzt aber daran stören. Der Zustand der Wohnung muss sich also verschlechtert haben. Die Rede ist hier von der Ist- und der Soll-Beschaffenheit. Auch folgende Punkte sind wichtig:
- Die Beeinträchtigungen müssen erheblich sein.
- Der Mieter darf den Mangel nicht selbst verursacht haben.
- Der Vermieter wurde über den Mangel informiert.
- Der Vermieter hat den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigt.
All das muss schriftlich dokumentiert sein. Bedenken Sie, dass der Vermieter die zu Unrecht einbehaltene Miete einfordern kann.
Welche Mängel führen in der Praxis zu welchen Minderungsansprüchen?
Bitte beachten Sie, dass die folgenden Beispiele Einzelfallentscheidungen sind, die nicht pauschal angewendet werden können. Sie bieten lediglich eine Orientierung. Je nach Sachlage, sind die Entscheidungen sehr individuell. Zu unterscheiden sind generell Sachmängel und Rechtsmängel.
Hierbei handelt es sich um Sachmängel:
50 % und weniger Mietminderung
- Aufzug wegen sicherheitstechnischer Mängel außer Betrieb. Mieterin wohnt im 4. OG und ist zu 100 % schwerbehindert
- Feuchtigkeit, abbröckelende Wandfarbe und klemmende Fenster im Hobbyraum
- Gerüst vor der Dachgeschosswohnung und Dacharbeiten rechtfertigen Mietminderung
- Lärmbelästigung durch laute Musik der Nachbarn
- Schwarzverfärbung der Wände – Mietmangel aufgrund Gefühls von Widerwillen bei Wohnungsnutzung
50 – 80 % Mietminderung
- Erhebliche Beeinträchtigung durch Bauarbeiten bei Dachgeschossausbau
- Rattenbefall in der Wohnung
- Ständige Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbildung in Küche, Wohn- und Schlafzimmer
- Überschwemmung der Wohnung und unerträglicher Gestank
- Starke Schimmelbildung im Wohnzimmer, fehlende Duschmöglichkeit sowie Lärm durch Trocknungsgeräte
- Heizungsausfall und kein Warmwasser wegen Unterbrechnung der Gasversorgung. Mietminderung in Sommermonaten 60 % und in Wintermonaten 85%
Bis zu 100 % Mietminderung
- Einsatz von lauten Trocknungsgeräten
- Heizungsausfall während der Wintermonate
- Kompletter Ausfall der Elektrik
- Mäuseplage in der Stadtwohnung
- Schimmelbildung nur durch ständiges Lüften vermeidbar
Auch wenn einer dieser Fälle ähnlich Ihrem liegt, lassen Sie sich unbedingt beraten, bevor Sie die Miete kürzen oder die Zahlung ganz einstellen. Bedenken Sie außerdem, dass Sie dem Vermieter die Chance geben müssen, den Mangel zu beseitigen. Sehr strittig ist der Schimmelpilzbefall, da hier oft erst durch einen Gutachter festgestellt werden kann, ob die unsachgemäße Nutzung der Wohnung oder bauliche Mängel Grund für den Befall sind.
In diesen Fällen handelt es sich um Rechtsmängel:
- Der Vermieter verbietet dem Mieter die Nutzung der Mieträume
- Der Vermieter lässt den Mieter nicht in die Mieträume
- Der Vermieter erschwert den Zugang erheblich
- Der Vermieter nimmt Zusagen zurück
- Der Vermieter betritt die Mieträume ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters
Wie gehe ich in der Praxis vor?
Zunächst müssen Sie den Vermieter über den Mangel informieren. Protokollieren Sie alle Vorgänge, den Umfang des Schadens und fertigen Sie Fotos an. Bitten Sie den Vermieter, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Ob die Frist angemessen ist, hängt von der Art des Schadens ab. Hat er Ihnen lediglich den Schlüssel nicht ausgehändigt, sodass Sie nicht wie geplant einziehen konnten, dürfen Sie die Frist kurz fassen. Ihr Vermieter muss aber theoretisch in der Lage sein, die Forderung zu erfüllen. Zeigen Sie Entgegenkommen, wenn der Vermieter den Schaden nicht zu verantworten hat. Ein Beispiel dafür ist der Wasserrohrbruch in der Wohnung über Ihnen. Fragen Sie sachlich und kurz, aber schriftlich, was der Vermieter zu Ihrer Entlastung plant. Drohen Sie nicht mit Mietminderung, solange Sie nicht wissen, ob der Vermieter nicht bereits Vorkehrungen getroffen hat, um Ihnen zu helfen. Zustimmen muss der Vermieter der Mietminderung übrigens nicht.
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Sie haben mehrere Möglichkeiten, um Nachteile für sich zu beseitigen:
- Miete mindern
- Miete ganz aussetzen
- Schaden selbst beheben und Kosten vom Vermieter verlangen
- Schaden selbst beheben und von der Miete abziehen
Zwar sind Sie auf die Zustimmung des Vermieters nicht angewiesen, es ist aber von Vorteil, wenn Sie sich einig werden. Sollte der Vermieter z. B. nicht in der Lage sein, den Mangel selbst zu beheben, kann er die Beseitigung unter Ihrer Verantwortung auch als Unterstützung werten. Klären Sie vorab, ob Sie die Summe von der Miete abziehen sollen und wenn ja, in welcher Höhe. Möglicherweise kommen Sie so zu einer gütlichen Einigung, mit der alle Beteiligten zufrieden sind.
Der Weg ohne Risiko
Wenn Sie die Mietminderung realisieren, bevor Sie mit dem Vermieter einig geworden sind, gehen Sie ein hohes Risiko ein. Sollte das Gericht später zu dem Schluss kommen, dass Sie zu viel abgezogen haben, müssen Sie die Summe zurückzahlen. Außerdem erhält der Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Auf der anderen Seite ist es für Sie ein Nachteil, wenn Sie die Miete in voller Höhe weiterzahlen und später das Gericht entscheidet, dass Sie das nicht gemusst hätten. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie die volle Miete weiterzahlen, aber unter Vorbehalt. Der Vermieter erhält kein Kündigungsrecht. Wenn Sie Recht bekommen, muss der Vermieter rückwirkend die zu viel gezahlten Beiträge zurückzahlen. Außerdem haben Sie Entgegenkommen signalisiert und deutlich gezeigt, dass Sie die Entscheidung in die Hände des Gerichts legen. Die Vorgehensweise ist auch sinnvoll, wenn Sie das Verhältnis zum Vermieter möglichst wenig belasten wollen, trotzdem aber um abschließende Klärung bemüht sind.
Wie sicher dienen Urteile als Berechnungsgrundlage?
Bereits gefällte Urteile sind für die beteiligten Juristen eine Basis für die Einschätzung Ihres Schadens. Sie sind aber nicht bindend für Ihren Fall. Bedenken Sie außerdem, dass jeder Fall anders beurteilt werden muss. Sprechen Sie mit Ihrem Anwalt über diese Urteile, führen Sie die Urteile aber nicht selbst in Ihren Schreiben an den Vermieter als Rechtfertigung bei. Der gegnerische Anwalt wird Sie als juristischen Laien erkennen und hart argumentieren.
Wo kann ich mir Hilfe holen?
Gehen Sie nicht allein vor, sondern lassen Sie sich vorher juristisch beraten. Wenn Sie über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, die auch Mietrechtssachen abdeckt, sind Sie bestens versorgt. Kontaktieren Sie die Versicherung und melden Sie dort an, dass Sie juristischen Beistand benötigen. Ihr Sachbearbeiter wird die weitere Vorgehensweise mit Ihnen besprechen. Nehmen Sie dann Kontakt mit dem Anwalt auf und stellen Sie alle Unterlagen zusammen. Wichtig sind:
- Mietvertrag
- Alle Dokumentationen zum Schaden
- Fotos
- Schriftwechsel mit dem Vermieter
- Mails ausdrucken
Sollten Sie keine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, kann auch der Mieterschutzbund helfen. Hier ist die Mitgliedschaft erforderlich. Klären Sie mit dem Mieterschutzbund, ob Ihre Angelegenheit übernommen werden kann, wenn der Streit bereits besteht. Ein Jurist wird Ihre Mietminderung berechnen. Rechnen Sie damit, dass Ihr Fall vor Gericht verhandelt wird. Einigen Sie sich vorher, ist eine gewisse Kompromissbereitschaft von Vorteil, denn so ist ein Vergleich möglich. Gehen Sie davon aus, dass der Vermieter ebenfalls einen Juristen hinzuzieht. Auch er hat die Möglichkeit, sich über Vermietervereinigungen juristisch vertreten und beraten zu lassen, um seine Interessen durchzusetzen. Das sollte Sie aber nicht entmutigen.
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