Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter, die ihn gegen Mietschäden absichern soll. Mietschäden sind nicht gezahlte Mieten, nicht gezahlte Betriebskosten, mögliche Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung und Schäden an der Wohnung, die der Mieter verursacht hat. Es gibt verschiedene Formen der Mietkaution. Der Umgang mit der Kaution ist gesetzlich geregelt.
Was müssen Mieter und Vermieter über die Mietkaution wissen?
Eine Mietkaution kann in Form einer Geldsumme eingefordert werden. Die Rede ist dann von einer Barkaution. Sie kann aber auch eine Bankbürgschaft sein. Eine moderne Variante ist die Mietkautionsversicherung, von der beide profitieren.
Die Mietkaution darf drei Nettomieten nicht überschreiten. Außerdem darf der Vermieter die Zahlung der Summe nicht als Einmalzahlung verlangen. Der Mieter hat also das Recht, die Zahlung in Raten vorzunehmen. Die erste Rate ist spätestens mit dem Einzug fällig. Mit dem dritten Monat nach Einzug sollte die Zahlung beendet sein. Anderslautende Einigungen sind nicht zulässig. Sollte der Mieter die Kaution allerdings nicht zahlen, entsteht dem Vermieter daraus das Recht auf fristlose Kündigung. Unsicherheiten entstehen, wenn die Wohnung oder das Haus während der Mietdauer den Eigentümer wechselt. In diesem Fall haftet der neue Vermieter für die Rückzahlung der Mietkaution. Das gilt auch, wenn der Eigentümer verstirbt und die Wohnung auf die Erben übergeht. Dann müssen die Erben für die Kaution aufkommen, wenn der Mieter auszieht.
Anspruchsgrundlage und Voraussetzung für die Rückzahlung
Erst wenn das Mietverhältnis beendet ist, kann der Mieter die Kaution zurückverlangen. Die rechtliche Grundlage für die Mietkaution findet sich in § 551 BGB. Die Kaution wird auch nicht direkt zurückgezahlt, sondern erst, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Der Mieter ist ausgezogen und die Wohnung ist vollständig geräumt
- Die Übergabe hat stattgefunden
- Reparaturen wurden erledigt
- Die Endabrechnung der Nebenkosten ist erfolgt
Während der Übergabe ist zu klären, ob Renovierungsarbeiten vorgenommen werden müssen, wer verantwortlich ist und in welchem Umfang die Arbeiten durchgeführt werden müssen. Hier gelten die Vereinbarungen aus dem Mietvertrag. Auch die Mietdauer kann dabei eine Rolle spielen. Wer nach kurzer Zeit wieder auszieht, aber in eine frisch renovierte Wohnung eingezogen ist, muss weniger leisten. Das gilt nicht, wenn durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnung Schäden entstanden sind. In solchen Fällen spielt die Mietdauer keine Rolle. Stellt der Vermieter während der Übergabe Schäden fest, muss er dem Mieter allerdings die Möglichkeit geben, innerhalb einer angemessenen Frist die Schäden zu beseitigen. Es ist wichtig, diese Vereinbarung schriftlich festzuhalten, denn hier entstehen Kosten. Führen die Nachbesserungen dazu, dass der Vermieter die Wohnung nicht neu vermieten kann, muss der bereits ausgezogene Mieter für diese Kosten aufkommen. Alternativ kann der Vermieter diese Nettomiete von der Kaution einbehalten.
Fristen für die Kautionsrückzahlung
Der Vermieter muss die Kaution samt angefallener Zinsen zurückzahlen, wenn geklärt ist, dass alles in Ordnung ist. Eine gesetzlich festgelegte Frist gibt es für die Rückzahlung der Mietkaution nicht. Gerichte kamen zu unterschiedlichen Ergebnissen, die zwischen drei und sechs Monaten liegen.
Die Voraussetzung ist natürlich, dass der Mieter dem Vermieter eine gültige Bankverbindung mitteilt und die Adresse, über die er erreichbar ist. Hatten sich Mieter und Vermieter für eine Mietkautionsbürgschaft entschieden, hat der Vermieter eine Urkunde über die Bürgschaft erhalten. Mit dem Auszug kündigt der Mieter die Bürgschaft. Der Anbieter erhält die Bürgschaft zurück und ihre Gültigkeit erlischt. Sollten doch Mietschäden aufgetreten sein, macht der Vermieter seine Ansprüche über die Urkunde gegenüber dem Bürgen geltend. Bei solchen Bürgen handelt es sich zumeist um Versicherungen, die eine Jahresgebühr für die Sicherheit nehmen. Für die Jahresgebühr kommt der Mieter auf. Sollten nach dem Auszug Zahlungen offen sein, übernimmt der Bürge die Kosten. Sollte die Kaution oder die Höhe der Bürgschaft nicht ausreichen, um die entstandenen Schäden oder offenen Rechnungen zu begleichen, muss der Vermieter diese Summen vom Mieter einfordern.
Schaden, Abnutzung und Schönheitsreparaturen
Unter bestimmten Bedingungen darf der Vermieter die Mietkaution vollständig oder teilweise einbehalten. Nach Durchführung der Reparaturen durch den Mieter, findet eine erneute Übergabe statt. Wurden die Reparaturen mangelhaft durchgeführt, kann der Vermieter die Kaution einbehalten, um die Schäden beseitigen zu lassen.
Beseitigung von Schäden
Zunächst muss der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Beseitigung der Schäden oder zur Begleichung der offenen Beträge setzen. Er darf aber nicht einfach die Beseitigung der Mietschäden in Auftrag geben und dafür die Kaution verwenden. Der Mieter kann sich jedoch einverstanden erklären, dass die Kaution für die Beseitigung der Schäden verwendet wird. Der Vermieter muss dann schriftlich festhalten, welche Reparaturen in der Verantwortung des Mieters liegen.
Die Abnutzung
Der Mieter ist nicht für die Abnutzung verantwortlich. Diese Beseitigung ist Aufgabe des Vermieters. Abnutzungen entstehen durch die vertragsgemäße Nutzung. Dazu gehören auch kleine Absplitterungen an einer älteren Badewanne oder Abdrücke auf dem Boden durch Möbel. Schäden durch zum Beispiel spitze Absätze sind wiederum keine Abnutzung und müssen beseitigt werden.
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Schönheitsreparaturen
Auch wenn der Name anderes vermuten lässt: Schönheitsreparaturen umfassen eigentlich keine Reparaturen, sondern vor allem das Streichen von Wänden, Türen und Fenstern sowie das Schließen von Bohrlöchern. Da Schönheitsreparaturen nicht gesetzlich definiert sind, orientiert sich die Rechtsprechung an Paragraf 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz). Für sogenannte Schönheitsreparaturen ist der Mieter nur zuständig, wenn der Vermieter sie auf den Mieter „abwälzt“.
Zulässige Schönheitsreparaturen sind z. B.:
- Tapezieren von Wänden und Decken
- Streichen der Fußböden
- Streichen der Heizkörper und Rohre
- Streichen von Innentüren
- Streichen von Fenstern
- Streichen von Außentüren (von Innen)
Nicht als Schönheitsreparaturen gelten z. B.:
- Erneuern eines abgewetzten Teppichbodens
- Abschleifen oder Versiegeln von Parkett
- Streichen von Sockel- und Fußleisten
- Beseitigung von Deckenrissen
Entscheidend sind hier die Vereinbarungen aus dem Mietvertrag. Ob Sie beim Auszug streichen müssen, erfahren Sie in unserem Artikel „Renovierung bei Auszug: Muss man streichen?“ Der Mieter kann vom Vermieter außerdem nicht verpflichtet werden, einen Handwerker mit der Beseitigung zu beauftragen. Doch wer die Schönheitsreparaturen selbst übernimmt, muss sie ordentlich ausführen.
Übergabeprotokoll kann viel Ärger ersparen
Das Übergabeprotokoll sorgt für Rechtssicherheit bei Mieter und Vermieter. Damit ist geklärt, welche Aufgaben Mieter und ggf. Vermieter noch zu erfüllen haben. Gibt es keine Beanstandung und ist auch die Nebenkostenabrechnung abgewickelt, wird die Mietkaution ausgezahlt. Ohne Übergabeprotokoll können Unsicherheiten bestehen, vor allem dann, wenn der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt doch noch Reparaturen anmahnt.
Wie bekomme ich meine Kaution zurück?
Die Kaution wird vereinbarungsgemäß auf das Konto überwiesen, das der Mieter dem Vermieter für diesen Zweck nennt. Für die Rückzahlung der Mietkaution gilt die Verjährungsfrist von drei Jahren. Daher sollten Mieter auch bei einem guten Verhältnis zum Vermieter darauf achten, dass die Kaution rechtzeitig zurückgezahlt wird. Zahlt der Vermieter nicht, sollte die Zahlung mit Fristsetzung von ca. 2 Wochen angemahnt werden. Nützt auch das nichts, bleibt nur noch der Rechtsweg. Die Rückforderung der Mietkaution ist für gewöhnlich von Rechtsschutzversicherungen abgedeckt. Wer eine solche Versicherung abgeschlossen hat, sollte daher den Versicherer einschalten. Wer Mitglied beim Mieterschutz ist, kann sich auch an den wenden.
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