Endlich das eigene Haus oder die eigene Traumwohnung gefunden? Oder die ideale Immobilie zur Kapitalanlage ergattert? Dann ist es ein tolles Gefühl, den Kaufvertrag unterschrieben zu haben. Der Verband der Privaten Bausparkassen hat in einer Studie herausgefunden, dass knapp 41 Prozent der Deutschen für den Erwerb oder die Renovierung von Wohneigentum sparen. Doch mit dem Kauf einer Immobilie alleine ist es nicht getan. Renovierungs- und Instandhaltungskosten kommen früh genug auf Eigentümer zu. Und regelmäßige Reparaturen oder Modernisierungen sind ein Muss. Schließlich soll die Immobilie im Wert gesteigert werden und als Altersvorsorge dienen. Deshalb ist es wichtig, auch nach dem Kauf weiter Rücklagen zu bilden.
Wofür Rücklagen bilden?
Neben dem Kaufpreis und den monatlich anfallenden Nebenkosten wie Hausgeld, Strom usw. müssen sich Eigentümer auch darüber im Klaren sein, dass hohe Summen für Instandhaltungs- und Reparaturkosten auf sie zukommen können. Dabei sind vor allem das Alter der Immobilien sowie die Baustruktur ausschlaggebend. So müssen beispielsweise Dacheindeckungen bei Flachdächern, Fußbodenbeläge aus Textilien oder Innen- und Außenanstriche bereits nach fünf bis 15 Jahren erneuert werden. Große Reparaturen wie Fassaden- und Dachdämmungen, neue Fenster und Türen oder auch Elektroinstallationen fallen meist erst nach 15 bis 30 Jahren an.
Obwohl gerade die großen Sanierungsmaßnahmen ins Geld gehen, sind sie jeden Cent wert. Denn sie steigern den Wert der Immobilie ungemein. So sind 43 Prozent der Fachleute aus der Immobilienbranche davon überzeugt, dass allein energetische Sanierungsarbeiten am Haus den Verkaufswert deutlich erhöhen. Kommen dann noch technische Modernisierungen wie die Installation von Solaranlagen oder die Verbauung einer Smart-Home-Technologie hinzu, lassen sich die Immobilien später auch einfacher am Markt verkaufen.
Kostensenkung: Umwälzung auf Mieter?
Zum Teil können Maßnahmen zur Modernisierung auch auf Mieter umgelegt werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass nicht alle Modernisierungsmaßnahmen und die Kosten nur zu einem bestimmten Anteil abgegeben werden dürfen. Handelt es sich bei den baulichen Veränderungen um solche, die den Wohnwert verbessern, dürfen maximal elf Prozent der entstandenen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgewälzt werden. Dieser so genannte Wertverbesserungszuschlag umfasst beispielsweise Kosten für Baumaterial, Handwerker oder Eigenleistungen des Vermieters. Sollte für die Modernisierung ein Kredit vom Eigentümer aufgenommen worden sein, dürfen die Zinsen nicht berechnet werden. Wichtig: Die Eigentümer müssen die Kosten schriftlich auflisten und allen Mietern zur Einsicht bereitstellen.
Anstelle des Wertverbesserungszuschlags kann der Eigentümer die Miete nach einer Modernisierung auch einfach an die ortsübliche Miete für modernisierte Wohnungen anpassen. Generell gilt dabei jedoch, dass die Erhöhung nicht mehr als 20 Prozent der ortsüblichen Mieten übersteigen darf. Im Gegensatz zur Modernisierung ist die Umwälzung von Reparatur- oder Instandhaltungskosten auf die Mieter nur in geringem Maße unzulässig.
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Wie viel Geld für Immobilienrücklagen ansparen?
Eine Frage, hundert Antworten. Denn wie viel Geld man tatsächlich für Instandhaltungs- und Reparaturkosten zurücklegen sollte, wird von vielen Fachvereinen unterschiedlich berechnet. Wir stellen Ihnen drei Berechnungsmethoden vor, die zur Orientierung dienen können. Zuvor einige Daten zu unserem Wunschhaus für das Berechnungsbeispiel: 160 Quadratmeter Wohnfläche, 900 Quadratmeter Grund für einen Kaufpreis von 330.000 Euro, Baujahr 2016 und Herstellungskosten (Löhne für Architekten, Boni, Anschaffungskosten usw.) von 1.800 Euro pro Quadratmeter.
1. Die zweite Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes (WoBauG)
Nach dieser Berechnung ist vor allem das Alter der Immobilie für den Bedarf an Rücklagen ausschlaggebend. Die Verordnung empfiehlt:
- Liegt die Bezugsfertigkeit der Immobilie weniger als 22 Jahre zurück, sollen rund 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr anzusparen sein.
- Liegt die Bezugsfertigkeit der Immobilie mindestens 22 Jahre zurück, sollen rund 9,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr anzusparen sein.
- Liegt die Bezugsfertigkeit der Immobilie mindestens 32 Jahre zurück, sollen rund 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr anzusparen sein
In unserem Fall würde aufgrund des Baujahres 2016 der erste Fall zutreffen. Wir bilden also insgesamt pro Jahr 1.136 Euro an Rücklagen. (7,10 Euro*160 Quadratmeter Wohnfläche = 1.136 Euro)
2. Berechnung nach Verband privater Bauherren (VPB)
Diese Berechnung ist besonders einfach und lediglich abhängig von der Größe der Immobilie. Alter oder Bauzustand spielen dabei keine Rolle. Denn der Verband Privater Bauherren geht davon aus, dass lediglich ein Euro pro Quadratmeter im Monat angespart werden soll. Damit liegt unsere Rücklage für die Wunschimmobilie bei konstanten 1.920 Euro im Jahr (1 Euro*160qm Wohnfläche*12 Monate= 1.920 Euro).
3. Die Peterssche Formel
Diese wohl bekannteste Formel wird oft von Eigentümergemeinschaften zur Ermittlung des Rücklagewertes herangezogen. Die Berechnung legt zu Grunde, dass eine Immobilie in 80 Jahren etwa das Eineinhalbfache ihrer Herstellungskosten zur Sanierung benötigt. Damit müssten wir bei unserer Wunschimmobilie pro Jahr rund 5.400 Euro ansparen (1.800 Euro Herstellungskosten*Faktor 1,5 = 2.700 Euro Kosten in 80 Jahren pro Quadratmeter; 2.700 Euro: 80 Jahre = 33,75 Euro pro Quadratmeter; 33,75 Euro*160 Quadratmeter = 5.400 Euro)
Die Empfehlungen klaffen also weit auseinander. Am Ende muss jeder Hauseigentümer oder die Gemeinschaft entscheiden, wie viel Geld zurückgelegt werden soll. Der Leitsatz „Weniger ist mehr“ sollte jedoch schnell über Bord geworfen werden. Denn lieber einen guten Puffer haben anstatt später Kredite aufnehmen zu müssen.
Haben Sie die Möglichkeit, diese Rücklagen anzusparen? Verschaffen Sie sich einfach mit einem Haushaltsbuch einen Überblick zu ihren Einnahmen und Ausgaben!
Rücklagen – wohin mit dem Geld?
Das viele Geld, das für Sanierungs- und Instandhaltungsfälle einkalkuliert werden soll, kann, bis es so weit ist, sinnvoll angelegt werden. Welche Form der Geldanlage bei Rücklagen für Immobilien gewählt wird, ist dem Eigentümer überlassen. Flexibilität, gute Renditen, Sicherheit und eine längerfristige Laufzeit sind in diesem Fall natürlich von Vorteil. Doch wer nun meint, viel bringt viel, hat sich getäuscht. Zwar steigt der Rücklagenbestand durch die Verzinsung des Geldes an, jedoch müssen auch steuerrechtliche Faktoren geklärt werden. So behält die Bank neben der Zinsabschlagssteuer auch den Solidaritätszuschlag ein. Die übrigbleibenden Zinserträge müssen dann als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuert werden.
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